die Einzigartigkeit
nur äußerst selten bietet sich die Gelegenheit, Villen auf parkähnlichen Grundstücken dieser Größenordnung zu erwerben. Zumeist verbleiben diese über Generationen im Familienbesitz.
die Lage
traumhafte Toplage in Döbling, am Fuße des bekannten Kahlenbergs.
das Objekt (mit Privatsphäre)
das zum Verkauf angebotene, 4.000 m2 große Parkgrundstück samt zeitgenössischer Villa lässt keine Wünsche offen, ist süd-, ost- und westseitig ausgerichtet und befindet sich in idyllischer, exklusiver Villengegend. Die am höchsten Punkt des Parks errichtete Villa ist von der Straße nicht erkennbar. In Summe bietet das Anwesen äußerste Privatsphäre.
die Erreichbarkeit
Trotz der Lage mitten in der Natur ist das Grundstück selbst fußläufig nur etwa 15-20 Minuten vom beliebten Heurigenort Grinzing bzw ebenso weit von Nussdorf entfernt. Es kann daher mit der Nähe zur notwendigen Infrastruktur aufwarten. Die täglichen Erledigungen können in der Umgebung gemacht werden. Das nächste Einkaufszentrum Q19 liegt lediglich 6 Autominuten entfernt. Selbst mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist die Liegenschaft gut angebunden: Straßenbahnlinie 38 sowie S-Bahn (Station Nussdorf).
die Eckdaten
- Grundfläche etwa 4.000m2
- Nutzfläche von etwa 350m2 inkl. Keller (Zubau möglich)
- Top-Villenlage in Döbling/Kahlenberg
- Fernblick auf Wien (ab Obergeschoß)
- parkähnliche Gartenanlage
- Altbaumbestand
- absolute Grünruhelage
- Privatsphäre durch uneinsichtigen Garten
- süd, ost- und westseitige Ausrichtung
- idyllische Blumenwiesen
- 100 Rosengewächse
das Grundstück
die Liegenschaft ist von der Straße abgewandt und entfaltet seine Pracht in absoluter Grünruhelage und Abgeschiedenheit. Laut Grundbuch weist das Anwesen eine unverbürgte Grundfläche von ca. 4.000m² auf.
Gemäß dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien liegt folgende Widmung vor: Wohngebiet (W) der Bauklasse I (max. 7,5m Gebäudehöhe), offene Bauweise (o). Auf dem Bauplatz ergibt sich eine bebaubare Fläche von etwa 300m², die für die Errichtung einer neuen Villa oder eines Wohngebäudes zur Verfügung steht. Einer unverbindlichen Schätzung zufolge können ca. 1.150m2 Bruttogeschoßfläche für Wohnen zuzüglich (teilweise belichteter) ca. 1.760m2 Fläche für Kellergeschoß/Tiefgarage/Indoor Pool, somit in Summe ca. 2.920m2 erzielt werden.
Ab dem Obergeschoß genießt man den Ausblick auf Wien.
die Villa
die Liegenschaft ist mit einer modernen Villa samt Pool bebaut und verfügt über eine Wohnfläche von etwa 245m2, aufgeteilt auf 5 Zimmer (mit der Option auf zumindest 6 Zimmer).
Die ursprüngliche Villa wurde 1988/89 in modernem Stil umgebaut und erweitert.
An Wohnfläche stehen im Erdgeschoß insgesamt etwa 90m2 (davon 55m2 Wohnbereich zzgl offener, neuwertiger Küche von Bulthaup sowie Nebenräume) mit Ausgang auf die großzügige Terrasse (etwa 40m2) und den prachtvollen Garten samt Pool zur Verfügung.
Das Obergeschoß bietet weitere 83m2 Wohnfläche für 3 Schlafzimmer, Schrankraum, Badezimmer plus 4 Terrassen.
Das Dachgeschoß steht mit weiteren 72m2 exklusiv für das „Master Bedroom“, Schrankraum, Badezimmer, extra Dusche und WC sowie 2 weiteren Terrassen mit je 8,34m2 zur Verfügung.
Die Villa ist unterkellert und bietet eine weitere Nutzfläche von etwa 98m2 für Sauna, Weinkeller, Heizkeller, Waschraum, Wirtschaftsraum und Nebenräume.
Geheizt wird das Haus mit einem Vaillant Gaskessel (etwa 5 Jahre alt), wobei die Flächen mit Fußbodenheizung ausgestattet sind. Weiters verfügt das moderne Haus über Kachelofen sowie Klimaanlage.
Zum Komfort tragen weiters ein Speisenaufzug und ein Wäscheabwurf (jeweils vom Keller bis ins Dachgeschoß) sowie eine zentrale Staubsaugeranlage bei.
Eine Garage für 1 PKW ist vorhanden.
Die derzeitige Widmung erlaubt einen Zubau. Neben der Schaffung zusätzlicher Wohnfläche könnte - laut den Bebauungsbestimmungen - ein unterirdisches Gebäude auf bis zu 20% des Bauplatzes errichtet und bis zu zweigeschoßig (für Wellness/Fitness/Indoor Pool) ausgeführt werden.
der Garten
der parkähnliche Garten bietet gepflegte Rasenflächen, aber auch naturnahe idyllische Blumenwiesen. Der Altbaumbestand ermöglicht angenehme Schattenzonen und verträumte Sitzplätze – die Sonne genießt man beim vollautomatischen Salzwasser-Pool und auf der Terrasse.
Vollautomatische Bewässerung und Mähroboter sind selbstverständlich. Wasseranschlüsse im Garten und eigener Gartenwasserzähler sind vorhanden.
der Genuss, die Freizeit
die umliegenden Winzer lassen die ursprüngliche Buschenschankkultur, die auf ein Gesetz von Kaiser Josef II. zurückgeht, wieder aufleben. So eröffneten in den letzten Jahren mehrere Buschenschanken direkt in den Weingärten, unter anderem Buschenschank Wanderer bzw. Esse. Auch der Nussberg (Mayer, Rotes Haus, Wieninger und Wailand) ist in etwa 15 Minuten zu Fuß oder der Kahlenberg in 1/2 Stunde zu Fuß erreichbar.
Schmackhaftes Obst liefern Feigenbaum, Marille, Apfel, Birnen, Pfirsich, Nussbäume, Khakis, Granatäpfel, Zwetschke, diverse Beerenfrüchte, Quitten, Weintrauben und Hollunder bis in den späten Herbst.
Im Schatten blühen überkopfgroße Rhododendren, in der Sonne Blumenbeete und natürlich Rosen, Rosen, Rosen.
Ein kleines Glashaus sowie ein Gemüsegarten mit Hochbeeten runden das Angebot ab.
der Sport
den Freizeitaktivitäten sind keine Grenzen gesetzt: Mountainbiken, Laufen oder Walken auf die Wiener Hausberge oder durch die Weingärten, die direkt vor der Haustür liegen bzw. Schwimmen im eigenen Pool. Der Kletterpark Kahlenberg ist zu Fuß oder in 15 Minuten mit dem Rad zu erreichen.
nähere Auskünfte
nach Einlangen Ihrer geschätzten Anfrage übermitteln wir Ihnen gerne elektronisch oder per Post den Folder zu dieser einzigartigen Liegenschaft und geben Ihnen den Link zur eigens für diese Immobilie entworfenen Homepage mit weiteren Informationen bekannt.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Döblinger Toplage (Kahlenberger Straße)
